Semaine 13/21 – Suisse – Fortune immobilière commerciale ou privée et calcul de la durée de possession pour déterminer le taux de l’impôt sur le gain immobilier
Le litige qui a donné lieu à l’arrêt 2C_501/2020 du Tribunal fédéral du 15 mars porte sur la détermination du taux du gain immobilier résultant de la vente d’un bien immobilier acquis par donation. Si, comme la recourante le soutenait, le bien en question était sorti de la fortune privée du donateur, le taux de l’impôt sur le gain qu’elle avait réalisé correspondrait à la période entre l’acquisition à titre onéreux par le donateur et la vente par la donataire-recourante. Si, par contre, il avait été prélevé sur la fortune commerciale du donateur, la période déterminante pour le taux commencerait à courir dès le transfert dans sa fortune privée, même si celui-ci a précédé la vente d’un seul instant. C’est ce qui est prévu aux alinéas 3 lettre a. et 2 lettre b. de l’article 12 LHID.
Au cœur du litige se trouvait donc l’attribution du bien vendu à la fortune privée ou commerciale du donateur au moment de la donation. L’arrêt rappelle à cet égard la jurisprudence constante relative aux articles 8 alinéa 2 LHID et 18 alinéa 2 LIFD, que l’on peut résumer ainsi :
- il est possible pour un commerçant d’immeubles de détenir un immeuble dans sa fortune privée,
- l’attribution à la fortune privée ou à la fortune commerciale résulte de l’ensemble des circonstances,
- les projets et intentions au moment de l’acquisition n’entrent pas en considération,
- le critère déterminant d’attribution à la fortune commerciale est la fonction technique et économique de l’immeuble, à savoir s’il sert effectivement à l’activité commerciale,
- cette fonction ne correspond pas nécessairement à l’utilisation effective (un immeuble peut par exemple servir de garantie dans une opération de crédit ou avoir une fonction de réserve en lien avec l’activité professionnelle),
- même acquis avec des fonds provenant de la fortune privée, en changeant de fonction, un immeuble peut passer à la fortune commerciale,
- le temps seul est sans effet sur l’attribution.